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マンション内覧会ブログ

 

マンション建て替えコンサルティング

ベランダ手摺  マンション非常階段

 

マンション建替え円滑化法によ り有利になったマンション建替え

・ 「過分の費用」の要件廃止
  (以前は建て替えより修繕の 方がお金がかかる事が、建て替えの要件
  となっていました。)
・建替え後の使用目的の制限廃止
・敷地制限の廃止、 1 棟ごとの 4/5 から全体の 4/5 でOK
・不参加者への「売渡し請求権」
・「等価交換」から「権利変換」へ



マンションストックの現状 マンションストックの現状



築 30 年超のマンションストックの推移
築30年超のマンションスト奥の推移


建替えまでの流れ

1、建替え発起人の発生
 ↓
2、管理組合の了解を得て勉強会の発足(コンサル参加開始時期)
 ↓
3、建替え検討を総会で提案 → 半数以上の賛成により正式に議題としてとりあげ、 「建替え検討委員会」の設置(コンサル参加開始時期)
 ↓
4、「建替え計画(案)」をまとめ、『建替え推進決議』を総会で提案 →  3/4 以上 の賛 成で決議
 ↓
5、デベロッパーを選び、デベの考えを取り入れた「建替え実施計画」をまとめ『建替 え決議』を総会に提案 →  4/5 以上の賛成で建替えが正式に決定
 ↓
6、『マンション建替え組合』の設立後、「権利変換計画」を進め、 4/5 以上の賛成を得 て、役所の認可を受ける → 新しいマンション建設工事スタート




マンション建替え円滑化法施工後の竣工までの平均期間

準備段階(有志による勉強会から建替え検討委員会の発足まで)・ 0.5 年
検討段階(事業協力者の選定から建替え推進決議まで)・・・・・・・・・・ 1 年
計画段階(デベロッパーの選定から建替え決議まで)・・・・・・・・・・・・・ 1 年
実施段階(建替え組合設立から権利変換計画認可まで)・・・・・・・・・ 0.5 年
工事段階(引越し・取り壊しから建物竣工まで)・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2 年

合計約 5 年(早くて 4 年、大規模の場合、準備・検討段階でも う少し延びるか・・


事業協力者の仕事( 1 )

( 1 )準備・検討段階

・推進グループをつくりあげるための協力
・勉強会の開催(成功例・事業方式
・関係する法令・予想される問題など)
・アンケート調査書の作成・ヒアリング調査
・立地・建物・敷地・マンション市場調査
・関係する役所への調査と相談(開発行為・中高層指導・補助金・総合設計など)
・デベロッパーの参画意向調査 ・建替え計画(案)の作成協力 ・建物劣化の調査
  と耐震性の検証 ・全体説明会の開催・建替え推進決議資料の作成協力


事業協力者の仕事( 2 )

( 2 )計画段階(建替え推進決議後)

・デベロッパーの選定協力
・デベロッパーの考えを反映した建替え実施計画(案)の作成協力
・建替え実施計画(案)に基づくアンケート調査 ・建替え実施計画の作成協力
・建替え事業で起きるいろいろな問題に対応するための検討
・大規模修繕との比較 ・賛同しない人への対応
・全体説明会の開催・建替え決議資料の作成協力


事業協力者の仕事( 3 )

( 3 )実施段階(建替え決議後)

・建替え組合設立作業(事業計画・定款作成・設立同意取得・申請など)
・決議に賛同しない人への対応 ・個人ごとの問題(抵当権・相続・税務・借家人・資金
  調達など)への対応
・取得住戸の確定作業 ・権利変換計画の作成・同意取得・申請協力
・権利変換に参加しない人への対応
・仮住戸の調達・引越し業者手配 ・管理組合解散の作業協力


事業協力者の種類とフィー(例)

A、コンサルタント
B、設計事務所
C、デベロッパー
D、建設会社
a ,建替え計画作成料 (約 500 万円) 他、年間約 1000 万円以上
b ,設計料、初期相談
c ,余剰住戸の販売収益
d ,設計・施工の受注



建替え計画参画時の弊社の姿勢

・建替えありきではなく、修繕の可能性も検討
・コンサルフィーは通常の半分以下
・週 1 回程度の訪問による相談
・勉強会への同席   設計事務所とのタイアップ (調査費・診断費などの 見積もり/役所との折衝 etc )


建て替えコンサルティングフィーについて

まずは お問い合わせフォーム よりお問い合わせ下さ い。
漠然としたご質問でも構いません。 ご連絡を取らせていただき、じっくりとお話をお聞き する事から始まります。
当初のお電話及び訪問などによるご相談料は無料 です。 お気軽にお問い合わせ下さい。